錢都拿去買房？ 專家預言房市十年大變

專家指出，房子以不像過去搶手，若想把手中閒錢變成房子，奉勸早點清醒。資料照片

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分享到 Facebook分享到 Plurk分享到 Twitte去年買賣移轉棟數挑戰30萬大關，顯見房市回溫全民有感，加上貸款利率降低，常聽到「買房趁現在」，現在正是進場好時機。然而，10年後房產是否火熱，得從需求狀況、城市變遷、金融模式變化來分析，專家對此語出驚人，「無論怎麼變，房子想像以前搶手，已經不現實了。」

首先從需求面來看，根據內政部統計全台人口數，進一步觀察購屋需求最高的25~44歲人口，2018年共有717萬人，然而從15~34歲人口數推測，10年後瞬間減少105萬人，加上少子化影響，未來難以回升。

隨著人口消失，也意味長期的購屋需求連年下降，台北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良指出，目前房市以年輕人的結婚房、中小學生的學區房、中年人的改善房，做為增長的核心動力，這些年齡層人口數不增反減，由此可見，「房子不見得會滯銷，但肯定不會比現在搶手。」

若是現階段有買房置產打算，可以鎖定「未來城市群」的分布，胡偉良進一步說明，即使買不起台北市的房子，只要該區域人口、教育、醫療、商業資源高度集中，未來10年依然很搶手，反之，若交通不便、人口常年流出，即使區域內有大量房屋供給，也會因缺少人氣效應必然滯銷。

地產專家張欣民補充，主要看就業機會和住所遠近判斷價值，六都就是標準的買房指標，除了當地人還不乏外來人口，再加上政府推動大型建設、生活機能等種種利多，房價有長線維持的支撐力道。

就金融借貸而言，包括建案進行土地開發申請融資、中小企業的融資等，甚至是貸款買房，最重要的信用抵押正是房地產，也更凸顯房產保值性；不過，胡偉良表示，房產金融性雖然增長很快，但未來抵押品屬性可能會降低。

從上述3點來看，買房不見得是發大財的投資行為，張欣民認為，房地產市場變數多，從單一因素很難預判未來走向，「可以確定的是，台灣房市將面臨供過於求的狀況，隨便買隨便賺早已不復見。」

胡偉良則強調，存夠積蓄當然可以換一間舒適的房子自住，「但若想把手中的閒錢都換成房子，甚至想加槓桿囤房，還是早點清醒比較好。」

原文：https://reurl.cc/mnqpXY

保險是理財最佳的方式

《福布斯》最近首次公布全球科技界分類的財富百人榜。比爾·蓋茨不僅是科技界首富，也是當今世界首富，現年59歲擁有淨資產796億美元。


　　40年前，他和保羅·艾倫(Paul Allen)共同創辦了微軟，1995年-2007年比爾·蓋茨的連續20年成為世界首富。自2014年從微軟董事會辭去職務後，比爾·蓋茨一直投身於慈善事業，並出售他所持有的微軟公司股份。在比爾·蓋茨的預估財富值中，來自微軟的股份不超過13%。

　　比爾·蓋茨有很多理由可以感到自豪，但是最令他感到驕傲的是蓋茨基金的慈善事業，特別是全球衛生項目。他說，「如果沒有我們讚助、提供的瘧疾疫苗，會有600多萬人喪生、無法活到今天。」

　　蓋茨說，曾經有人問他是否為如此有錢而感到罪惡。他說，應該把收入和支出分別看待，應該對支出征收累進稅率，而不是對收入征稅。「如果我要感到罪惡的話，是應該由於我的消費，而不因為我有錢。我的錢都花在了慈善事業，進入了窮人的口袋，前提是我們知道如何讓他們受益。所以我認為對消費支出征收累進稅才對。」

　　這位每秒鐘賺30萬美金的世界首富，2013年總資產為720億美元。截止2013年，蓋茨基金的總投入已經超過了280億美元，接近比爾·蓋茨身家的40%。僅在瘧疾疫苗方面，蓋茨基金就投入了4億5千萬美元建立路徑瘧疾疫苗行動，用於瘧疾疫苗的研發以幫助生活在熱帶地區的居民。

　　蓋茨是個樂觀派，他預計到2035年，世界上將不再有貧窮國家存在。蓋茨基金中除了他自己的投入之外，也吸引了另外一些富豪的捐贈。股王華倫·巴菲特自2006年以來陸續向蓋茨基金捐款，截止2013年，累計總捐款金額為130億美元，占蓋茨基金總額為402億美元的資產信托資金的三分之一。

 當然，身為世界首富，除卻慈善，對於「保險」的態度也值得人深思！

　　比爾蓋茨曾坦言：「到目前為止，我沒有發現有哪一種方法比購買人壽保險更能有效地解決企業的醫療財務問題！把所有的風險轉嫁給保險公司，這是二十一世紀家庭投資理財的最佳方式，同時也是送給自己和家人最切實際的禮物。」保險就是在企業出現風險的時候，保住家庭的安寧，保住對父母的責任，保住對兒女的慈愛。落難的時候，任何的基金、銀行、證券都做不到，只有保險才能做到！

　　許多人不解，為什麼比爾蓋茨這樣富可敵國的有錢人也要買保險呢？難道他的財富還不足以抵禦風險？

　　因為富人比窮人更知道錢是需要投資的，要追求投資回報率。有錢絕不會把錢放在手里(即持有現金)或全部放在銀行(因存款利息低)，應該把大部分錢用於其它投資：如股票、企業、債券等。但當自己或家庭發生風險時，手頭很難籌到錢。所以為了在發生意外時有充足的經濟保障，應把您的財富分一部分用到人壽保險和財產保險上。這樣可以解除您投資的後顧之憂了。

　　這也就是常說的三分法：銀行、股票、保險家庭投資的三大方向。

　　一個人有智慧可以看到未來三五年，但未必能看到未來三五十年。所以保險是一種長遠安排。買保險者應該知道生命是無價的，財富的核心還是生命價值。

　　按保險專家的劃分，不同收入的人群，側重的目的不同。低收入人群買的是保障，中等收入為的是理財，高收入人群更多的為了保全資產。是資產保全、資產傳承和風險投資使保險與富人結緣，其實，富人有太多的理由買保險。

　　資產傳承，體現意志

　　富有人群雖然現在很富有，但只是一時數字的積累，而保險卻能通過法律的形式把財富移植到將來。如果做一個10年期的保險計劃，到期就會有一筆很大的錢可以用。企業要考慮未來的資金周轉，人生也一樣。很多風險帶來的最直接損失就是財富的損失，也只有這個風險是可以被補償的。您可以在生前為自己投保巨額的人身保險，這樣您的部分財富就可以免稅由子女繼承。

　　實力體現,生意所需

　　現在有許多富人在保險公司購買了巨額保單。保險人士分析，巨額保單，常常出於保障之個人的目的，如生意上的需要。舉一個例子，有一家年營業額高達9個多億的企業，一位海外新客戶提出要資信證明。其企業經理個人的人壽保單就是一種資信，但通常的門檻是「1000萬美元的保額，每年保費要20萬美元以上」。為滿足客戶的要求，經理投了百萬級的保單。

　　大額保單是尊嚴、地位和財富的象征。專業人士介紹，保險公司對保費高達20萬以上的大額保單，審查非常嚴格，除了擔心騙保的顧慮之外，通常保險公司會要求客戶投保要力所能及。比如，年保費是年收入的10％-20％，保額為年收入的5倍為宜。因此，如果你手持的巨額保單來自一家負責任的保險公司，無疑就是一張值得信賴的名片，象征著身價和身份。





　　風險管理,風險投資

　　對於富有的家庭來說，祖孫三代是不能坐同一架飛機的。為什麼呢？因為大量財產的所有人和受益人同在一架飛機上，這就是風險管理的極大漏洞。與此相似的另一個例子是，在海外，有兩票投票權的董事不能在同一架飛機上，因為兩票權失去就可能導致整個企業結構的變化。這就是風險管理的重要性。

　　一旦發生風險，家人、事業怎麼安排？還包括一些未了的事情，必須有一大筆做安排。不出意外一定可以賺錢，這是一種自信；但是一旦出了人身風險，必須把風險變成收益。實際上把買保險當成一種被動的風險投資，用風險來賺錢.

　　避稅

　　台灣首富蔡萬霖身後只交了6億新台幣的遺產稅，節稅的首要功臣就是他的保單。光保險他就買了62億，由於保險免稅，蔡萬霖的財產得以「安全」過繼給繼承人。

　　吸取文化,鍛煉下一代

　　現代企業家越來越有風險規避意識，保險文化的核心就是風險文化，保險公司的運行機制和風險管理機制以及團隊激勵文化，是許多企業效仿的楷模，企業家不僅自己有風險意識，還要培養下一代接班人的風險意識，通過購買巨額保險和派子女到保險公司實習，都是汲取保險文化，培養風險意識的好方法。

　　資產保全、資產傳承和風險投資使保險與富人結緣，保險業在全世界範圍內一直是高速發展的行業，沒學會用保險安排自己財富的人，不能算是合格的有錢人。

　　目前隨著個人徵信制度的建立、儲蓄存款實名制的實行，個人支票制度的推廣，個人財產登記制度的實施以及個人收入申報制度的出台，國內遺產稅的出台指日可待，陳逸飛、王均瑤、龔如心的實例給了我們太多的思索，中國的富人們如何運用保險進行財富管理，避免財富損失，是一個新的課題。

房東節稅 五支出可列費用

• 台北國稅局表示，對於合法報稅的房東而言，要留意有五類支出可以列為租賃所得必要費用，除了常見的折舊、稅費、保險、房貸利息等固定費用，主要的節稅重點在於裝潢修繕費。在房屋大幅裝修的年度中，房東要留意保存核實申報所需要的各類單據，才能如實享受節稅措施。

經濟日報提供

官員指出，申報綜合所得稅時，有出租收入的房東必須申報房屋租賃所得，以全年租賃收入為基數，減除必要損耗及費用後，餘額才會列為所得額；除非這位房東無法提出確實證據，或證據不實，國稅局才會依財政部頒減除標準調整收入。

官員表示，去年報稅時就有一位甲君犯了錯，其申報2017年度綜所稅時，列報房租收入42萬元，其中修繕費35萬元、折舊5萬元，所以租賃所得只有2萬元，但由於沒有提出修繕費支出證明文件，最後國稅局重新以部頒標準計算，核認租賃所得239,400元。

官員表示，這位甲君主張他確有修繕房屋，想用估價單證明，但國稅局認為估價單並非正式的憑證，且估價單並未註明房屋所有人姓名及房屋坐落地址，因此不能核認甲君的房屋修繕費支出。

官員表示，可以提出的必損耗及費用，首先是折舊費用，須以房屋成本相關證明文件為主；第二則是裝潢修繕費，應檢附註明房屋所有人姓名及房屋坐落地址的統一發票或收據；第三則是地價稅、房屋稅等相關稅費，須減費繳納證明；第四則是房貸利息，須要檢附金融機構開立的繳息收據或證明清單；第五是出租標的物的財產保險，須檢附繳費收據等。

如果無法提供以上單據讓國稅局如實認列，官員表示，國稅局會將整筆收入依據部頒標準，核定所得當中的43%為必要損耗及費用，就剩下57％所得課稅。

https://money.udn.com/money/story/6710/43842672020-03-03 00:14經濟日報 記者程士華／台北報導